以租代售小产权房变了就活

发布于:2021-07-31 16:06:01

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 以租代售:小产权房变了就活 作者:一 口 来源:《中国经济信息》2009 年第 02 期 北京朝阳区某乡政府在 2008 年 12 月用小产权房冒充“廉租房”一事被揭发后,日前大兴区 某乡政府的小产权房也打出了“廉租”招牌,称“新出台北京市廉租房,不限户籍”。一时间,廉 租房似乎成了小产权房的市场销售策略。 “小产权房”以其低廉的价格已在很多城市占据了一席之地。与此同时,它的合法性及其所 引发的一系列的问题也接踵而至。城建部政策研究室副主任王珏林称,“尽管许多乡政府试图 将小产权房转卖为租,来规避国家的政策。但是其使用大量的农村集体用地进行非农建设还是 违反了国家法律。”同样,在去年 12 月 3 日,北京市国土资源局局长魏成林也曾明确表示,乡 镇政府、村集体经济组织未经批准,擅自占用大量土地,用于建设厂房、商铺出让、出租,属 于违法行为。但是北京各乡政府为何都青睐这种模式? 价格的诱惑 由于“小产权房”在价格上较产权房低廉得多,有着较为明显的利益落差。一边是国家明确 出台禁止“乡产权”房政策。一边却是“乡产权”大胆“创新”变脸上市,并以低于市场价 50%的诱 惑,吸引了很多特别是选择在*郊置业的购房者的眼球。大兴这个“廉租房”项目的销售人员在 再三追问下终于承认,该房子是大兴区某乡政府的土地,然后将土地租给开发商来做。“我们 这是廉价的租房,所以可称为廉租房。”销售人员这么解释了他们推出的“廉租房”。 “现在许多消费者对于廉租房的概念并不太清楚,在销售人员的吹嘘下,购房者根本就还 没弄清楚该类房屋的实际性质是小产权房。”有业内人士表示。 据那位销售人员介绍,此次他们推出的房屋有 150 余套,户型面积主要是在 29 到 34 *方 米之间,一次性付款,分为 10 年、20 年、50 年三种。29 *方米的大概是 4 万元左右,核算下 来每个月租金不到 300 元。而在大兴区该乡政府附*,租一个* 20 *方米的房子,房租也要 约 600 元左右,相对该小产权房贵了一倍。 业内人士认为,考虑以疏代堵的方式治理“小产权”问题或将更为有效,单靠行政强制很难 从根本上解决问题。如果能够在严格执行土地制度的前提下,从市场的角度寻找一些疏导的方 法,或将趋利避害。“有需求,这是最为核心的问题。”中国社会科学院城市发展与环境研究中 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 心主任牛凤瑞表示。虽然金融危机让投资性需求有所减弱,但是消费者的住房需求和改善性需 求仍然大量存在。牛凤瑞说,目前北京的高额房价,让许多人望尘莫及。但这样的小产权房, 不管租卖都是很便宜的。有了巨大的需求和利益的驱动,才会不断出现小产权房各种各样的违 规操作。 “有着很大的利益驱使,有部分乡政府、村政府的领导、开发商能够谋取利益。有些利益 的链条还不止这些。”明天地产业务总监贾玉鹏表示。 “对开发商而言,获得小产权的土地并不需要缴纳高昂的土地出让金,所以将会大幅提高 利润空间。对乡政府而言,将土地直接转让或租给开发商,将获得比被政府征用更大的利润空 间,因为他们不需要把大部分的利润让给征收的上级政府。如果乡政府自己进行开发,利润空 间将更大。”贾玉鹏表示。 监管还需补漏洞 “相关政府部门尽管已经表明了这种以租代征的方式是违法,但是并没有相关成文的条例 出台,而许多小产权房就抓住政策的空缺来打擦边球。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表 示,“现在许多已经存在的小产权房。由于政府禁止买卖,需要找到一种新的途径去消化。” “盖小产权房子。在手续上比较容易,不会涉及销售审批之类的问题,到处都可以随意 盖,如果全部让国土部门去调查。将耗费很大的成本,而现在根本就没有这么大的人力物力给 予支持。”贾玉鹏说。此外,他认为,没有相关的举报、监管机制,也是造成无法禁止的原 因。 “要从根本上禁止类似的违规操作,需要政府加快城市规划建设。加快土地批租的节奏。 根据社会的发展需求,以合适的节奏推出土地。与其让乡政府去违法开发,还不如政府合法征 收予以开发。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为,“关于农村集体土地 的使用,并不一定每个区域都按照一样的模式来处理,譬如有些城市化发展很快的区域,农村 土地应该放宽推出,而在其他区域将这些被占用的土地补偿过来,保证整体的农村土地的数量 不发生变化即可。” 全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,在目前许多小产权房既成事实的前提下,对这部 分小产权房进行有效疏导是很有必要的。而对于没有发生的,在国家新的土地政策推出来之 前,将对于小产权的许多规定进行条文规范,让许多乡政府不能打擦边球,对于违反者进行严 格处罚。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn “可以建立举报制度,给予举报人员重赏,让举报的通道更顺畅。另外设立举报监督机 制,对于接到举报不作为的人予以惩罚。这样将极大地节省监察部门人力物力的消耗。”明天 地产业务总监贾玉鹏表示,同时完善监察制度,来限制各方利益者的串通。 经济适用房也开始以租代售 *期,北京东部最大的经济适用房项目——翠成馨园划入经济适用房以租代售的范畴。这 种“以租代售”方式的运行,将有效遏制经济适用房政策实施过程中的许多问题,同时,也使经 济适用房本身的尴尬地位得以改变。“以租代售”的经济适用房个人没有产权,不能出售,因 此,“以租代售”甚至可以看作经济适用房“功成身退”的最佳出路。而且给经济适用房本身的发 展提供了新的方向,这种做法,值得肯定。 小产权房屡禁不绝的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化进程中,许多郊区农 村农田被占用,在开发商、几级地方政府、村与村民的层面,利益分配呈倒金字塔形,越到基 层获利越少,因此,为了留住土地利润,村级组织与村民有极大的经济动力开发小产权房。这 与城市中苦于高房价的购房者一拍即合。

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